Разрешение и согласование проведения телекоммуникационных сетей в домах

Вопрос:

В ДЕЗ обращаются организации по оказанию телекоммуникационных услуг (телефон, интернет, телевидение). Для этого необходимо прокладывать телекоммуникационные сети или осуществлять их реконструкцию. Для прокладки кабеля (оптоволокно, витая пара 5 категории) необходимо проходить межэтажные перекрытия и монтировать специальные трубы (для кабеля). Также необходим доступ на крыши и чердаки.

Какие разрешения (согласованния) и от кого (надзорные органы, жители квартир) необходимо получить, а также какие документы необходимо предоставить в ДЕЗ этим организациям, чтобы ДЕЗ предоставил доступ к проведению данных работ?

Ответ:

Частью 3 статьи 6 Закона «О связи» от 07.07.2003 N 126-ФЗ предусмотрено, что организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи.

При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Собственники вправе отказать телекоммуникационным компаниям в разрешении на установку оборудования в их доме.

В случае установки телекоммуникационного оборудования без согласия жильцов, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском к собственнику оборудования о производстве демонтажа незаконно установленного оборудования и приведения мест общего пользования в прежнее состояние.

При этом следует учесть, что после установки телекоммуникационного оборудования в доме, это оборудование не переходит в собственность жителей дома, а остается собственностью телекоммуникационной компании.

В связи с этим демонтаж оборудования без согласия самой телекоммуникационной компании возможен только в судебном порядке, а значит, сопряжен с серьезными трудностями.

Проектирование устройств связи, сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования вновь строящихся, реконструируемых и капитально ремонтируемых жилых и общественных зданий в городских и сельских поселениях выполняется в соответствии с ВСН 60-89 «Устройства связи, сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования».

При проектировании устройств связи, сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования, необходимо выполнять требования СП 54.13330.2011, Правил устройства электроустановок ПУЭ (п. 1.6 ВСН 60-89).

Оператор связи обязан предъявить лицензию на право оказания телекоммуникационных услуг в соответствии с Перечнем наименований услуг связи, вносимых в лицензии, и перечней лицензионных условий.

 Вывод:

Обязательным условием для установки и эксплуатации телекоммуникационного оборудования является согласие собственников помещений.

Оператор связи обязан предъявить лицензию на право оказания телекоммуникационных услуг

Проектирование и монтаж устройств связи должны выполнятся в соответствии с нормативными документами.

 Каногин Александр Николаевич,

эксперт проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»,

ГК «Браво Софт», г. Н. Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация Зданий", октябрь 2011 г.

Самовольный захват парковочных мест во дворе

Вопрос:

Во дворе жилого дома жильцы установили турникеты, повесили цепочки с замками на общие парковочные места, тем самым закрепив их за собой. Самовольное закрепление парковочных мест во дворах жилых домов за личным автомобилем жильца. Чем регулируется? Или почему нельзя?

Ответ:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом (п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п.п. 1-5 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещении в многоквартирном доме (более 2/3 голосов).

Решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).

Следовательно, установка ограждений на придомовой территории, использование такой территории для парковки транспортных средств, снос ограждающих конструкции, реконструкция благоустройства с целью размещения площадок для парковки автомобилей должны осуществляться по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок является общим двором или смежной территорией нескольких домов необходимо совместно с управляющей организацией или администрацией района привлечь собственников других домов к выполнению мероприятий по организации совместной парковки либо определению территории парковки для каждого отдельного дома по отношению к совокупной площади.

В данном случае нарушены статьи Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее КоАП РФ):

- статья 7.1 самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей;

- (при установке ограждения сверлили асфальт) статья 12.33 повреждение дорог, железнодорожных переездов или других дорожных сооружений либо технических средств организации дорожного движения, которое создает угрозу безопасности дорожного движения, а равно умышленное создание помех в дорожном движении, в том числе путем загрязнения дорожного покрытия - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - пяти тысяч рублей; на юридических лиц - двухсот тысяч рублей.

Примечание:

При этом необходимо учесть, что установленные конструкции являются личным имуществом, при повреждении которого придется отвечать, не зависимо от законности установки.

Определение законности и демонтаж незаконно смонтированных конструкций, или элементов конструкций, могут производить только уполномоченные государственные органы.

Вывод:

Если участок земли относится к общему имуществу дома, то выделение доли общей собственности в пользование - компетенция общего собрания собственников.

Придомовая территория принадлежит в равной доле всем собственникам жилья этого дома, отчуждение ее в пользу одного человека невозможно.

Самовольное закрепление парковочных мест во дворах жилых домов за личным автомобилем жильца - это незаконные действия, квалифицируемые как «самовольный захват земельного участка», «самоуправство».

В случае принадлежности земли органам муниципальной власти, жители могут обратиться в муниципалитет и оформить договор аренды, в таком случае установка ограждающих конструкций или блокираторов будет законна.

На самовольный захват земельного участка можно пожаловаться в органы местного самоуправления с указанием конкретных лиц и перечислением нарушений статей КоАП РФ.

Каногин Александр Николаевич,

эксперт проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»,

ГК «Браво Софт», г. Н. Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация Зданий", ноябрь 2011 г.

Размещение вывески фирмы-арендатора на фасаде здания

Вопрос:

Арендатор хочет разместить табличку с названием своей фирмы рядом с центральным входом в здание. Обязан ли арендодатель разрешить размещение вывески фирмы арендатора на фасаде собственного здания?

 Ответ:

Согласно п. 1 статьи 9 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

Изготовитель (исполнитель, продавец) - индивидуальный предприниматель - должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.

В соответствии с п. 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ «арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества».

Вывод:

Размещение таблички с названием фирмы у входа в здание, является требованием Закона РФ «О защите прав потребителей».

Кроме этого данное требование подтверждается Гражданским кодексом РФ об использовании арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из этого арендодатель не может препятствовать размещению вывески фирмы арендатора на входе в здание.

 Каногин Александр Николаевич,

эксперт проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»,

ГК «Браво Софт», г. Н. Новгород

Источник газета "Техэксперт: Эксплуатация Зданий", сентябрь 2011 г.

Сантехнический надзор за лифтами

Вопрос:

Есть Федеральный закон от 21.07.1997 N 116-ФЗ.

1. Должна ли УК, не являющаяся собственником, проводить сантехнический надзор за лифтами?

2. Отвечает ли УК за эти лифты?

 Ответ:

В соответствии с п. 12.1 Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов (далее - Правила), утвержденных Постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 16 мая 2003 года N 31, эксплуатирующая организация (Владелец лифта*) обеспечивает содержание лифта в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

*Владелец лифта - собственник здания, в котором находятся лифты, а также предприятия и организации,в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся здания, в том числе кондоминиумы, товарищества, объединения собственников жилья ииные организации.

Для этих целей эксплуатирующая организация обеспечивает соблюдение федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также нормативных технических документов в области промышленной безопасности.

В соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование; является общей долевой собственностью и содержится за счет собственников помещений. В этом случае управляющая компания, в чьем оперативном управлении находится данный дом, должна организовать сантехнический надзор за лифтами и их безопасную эксплуатацию.

В соответствии с п. 9.1 Правил деятельность по монтажу, техническому обслуживанию, ремонту, модернизации лифтов и систем диспетчерского контроля за работой лифтов осуществляется организациями, специализирующимися на выполнении соответствующих работ (далее - специализированными организациями), располагающими техническими средствами и квалифицированными специалистами. В целях информирования потребителей услуг, вышеуказанных видов деятельности об организациях, обеспечивающих высокое качество, проводится добровольная аккредитация этих организаций. Порядок проведения аккредитации устанавливается Госгортехнадзором России.

Управляющая компания, в чьем оперативном управлении находится данный дом, обязана заключить договор на надлежащее обслуживание и ремонт лифтов с организацией, специализирующейся на выполнении соответствующих работ.

Вывод:

Таким образом, управляющая компания, обслуживающая данный дом, обязана:

- организовать соответствующий сантехнический надзор за имеющимися в доме лифтами;

- обеспечить содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасную эксплуатацию путем заключения договора на надлежащее обслуживание и ремонт с организацией, специализирующейся на выполнении соответствующих работ.

 Каногин Александр Николаевич,

эксперт проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»

ГК «Браво Софт», г. Н. Новгород

Источник газета "Техэксперт: Эксплуатация Зданий", июль 2011 г.

Установка спутниковой антенны на фасадах (крышах) жилых зданий

Вопрос:

Жилищная инспекция требует документ о разрешении установки антенн. Если такого документа нет, то инспекция требует убрать эти спутниковые антенны На основании какого нормативного документа разрешена установка спутниковой антенны на фасадах (крышах) жилых зданий?

Ответ:

Действительно, в соответствии с п. 3.5.8. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила), утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Согласно п. 4.6.1.20 Правил, установка радио- и телевизионных антенн нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений, заделывание специальных вентиляционных отверстий (продухов) в крышах и слуховых окнах, производство конструктивных изменений в элементах крыш без утвержденных проектов не допускается.

Обслуживание и ремонт радиотрансляционной сети, оборудования радиотрансляционных стоек, телевизионных антенн коллективного пользования, а также усилителя коллективных систем приема телевидения должно производиться специализированными организациями.

Запрещается устанавливать на крышах домов без разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда индивидуальные антенны для телевизоров, см. п. 5.6.23. Правил.

Аппарат, включающий в себя потенциальный источник ионизирующего излучения, должен иметь конструкцию, обеспечивающую защиту человека от воздействия ионизирующего излучения, как при нормальных условиях работы, так и в условиях неисправностей.

Земная станция со спутниковой коллективной антенной, предназначенная для приема сигналов телевидения с космической станции и подачи их в распределительные кабельные сети, данная аппаратура должна быть сконструирована и изготовлена таким образом, чтобы она не представляла опасности, как при нормальных условиях эксплуатации, так и в условиях неисправностей.

Для этого должна быть обеспечена защита от:

- опасных токов, проходящих через тело человека (поражение электрическим током);

- воздействий высоких температур;

- воздействий опасных излучений;

- взрыва и его последствий;

- последствий механической неустойчивости;

- травм от механических частей;

- возникновения и распространения огня.

Соответствие этим требованиям проверяют путем проведения всех необходимых испытаний при нормальной работе и в условиях неисправностей, как указано в 4.2 и 4.3. ГОСТ Р МЭК 60065-2002 Аудио-, видео- и аналогичная электронная аппаратура. Требования безопасности, утв. Постановлением Госстандарта России от 21.02.2002 N 75-ст.

Теперь на примере рассмотрим ситуацию, когда спутниковая или система антенн эфирного ТВ или целый комплекс антенн будет установлена на стене или на крыше многоквартирного дома.

В этом случае следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Следовательно, один из собственников жилья, устанавливая антенну без согласия других жильцов, нарушает их право собственности, следовательно, нужно получить их согласие на общем собрании (в случае, если это ТСЖ), либо получить согласие Управляющей компании, представляющей в данном случае интересы всех собственников жилья по договору управления.

Итак, получаем примерный перечень согласований на установку спутниковой антенны:

- Письменное разрешение всех собственников дома на установку указанного оборудования (оформленное протоколом общего собрания) или письменное разрешение Управляющей компании;

- Проект (схему крепления) на установку антенны;

- Сертификат на спутниковую антенну;

- Согласование проекта с УК, архитектурным комитетом города на выбор места установки индивидуальной спутниковой антенны, дабы это не нарушало архитектурный вид здания;

- Разрешение СРО выбранной жильцом фирмы на данный вид работ, а также список ее сотрудников, имеющих допуск к особо опасным работам на высоте;

- Гарантийное письмо по устранению возможных повреждений инженерного оборудования и конструкций дома, а также возмещению материального ущерба при протечках, возникших по вине монтажной организации, установившей антенну по договору;

- Если антенна коллективная - договор аренды части общего имущества с поставщиком услуг (Спутникового телевидения).

На что при этом следует обратить особое внимание:

а) на сохранность кровли или стены при установке антенны. Лучше включить этот пункт в договор аренды и четко прописать ответственность обязательства арендатора;

б) на соответствие выполняемых работ проектному решению, прошедшему согласование;

в) на правильное оформление арендных отношений в части оплаты (эти суммы должны учитывать интересы всех собственников многоквартирного дома). 

 Гудкова Вера Алексеевна,

ведущий эксперт проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»,

ГК «Браво Софт», г. Н. Новгород

Источник газета "Техэксперт: Эксплуатация Зданий", июнь 2011 г.