КАК ПРАВИЛЬНО ПРОИЗВЕСТИ ОТДЕЛКУ ПОЖАРНОГО ПЕРЕХОДА МЕЖДУ АДМИНИСТРАТИВНЫМИ ЗДАНИЯМИ

Вопрос. Как произвести отделку внешней стороны перехода? Этот проезд – пожарный.

Ответ. Согласно п. 5.2.2 СП 2.13130.2012 наружные строительные конструкции не должны способствовать скрытому распространению горения.

Класс пожарной опасности (в том числе возможность распространять горение) конструкций наружных стен с внешней стороны с применением ФТКС (фасадные теплоизоляционные композиционные системы с наружными штукатурными слоями) и НФС (навесные фасадные системы с воздушным зазором) определяют при проведении огневых испытаний по ГОСТ 31251-2008.

В зданиях и сооружениях I–III степеней огнестойкости, кроме малоэтажных жилых домов, не допускается выполнять отделку (в случае использования штучных материалов – облицовку) внешних поверхностей наружных стен из материалов групп горючести Г2–Г4, а для зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.1 и Ф4.1 должны применяться фасадные системы класса К0 с использованием негорючих материалов облицовки, отделки и теплоизоляции (п. 5.2.3 СП 2.13130.2012).

Куташенко Марина Павловна, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород 

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", март 2013 г.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА БЕЗОПАСНОЕ ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ ПОДРЯДА

Вопрос. Есть ли необходимость указывать в договоре подряда, кто несет ответственность за безопасное выполнение работ? Достаточно ли в договоре подряда использовать следующую формулировку: «Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить на свой риск следующие виды работ»?

Ответ. В соответствии с п. 1 ст. 705 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

При этом риск случайной гибели материалов и оборудования для проведения работ несет предоставившая такие материалы или оборудование сторона. Однако, как отмечено в п. 20 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 № 51, нормы о риске случайной гибели применяются только в том случае, если порча и повреждение имущества произошли не по вине одной из сторон договора.

Специальные нормы ГК РФ, регулирующие договор строительного подряда, по существу, дублируют общие положения гражданского законодательства о подряде.
Так, в ст. 741 ГК РФ говорится о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Кроме того, подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ и несет ответственность за нарушение их требований    (ст. 751 ГК РФ).

Вывод. В договоре подряда лучше использовать следующую формулировку об ответственности подрядчика: «Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить следующие виды работ.

До приемки Заказчиком результатов работ в установленном настоящим Договором порядке Подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результатов выполненных работ.

Подрядчик при выполнении им всех работ, указанных в настоящем Договоре, несет ответственность за соблюдение всех требований законодательства об охране окружающей среды и безопасности строительных работ»

Базанов Дмитрий Александрович, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", март 2013 г.

РЕОРГАНИЗАЦИЯ УК

Вопрос. Как осуществить передачу собственности, минуя собрание собственников жилья, при реорганизации УК путем выделения во вновь созданную организацию и передать жилой фонд?

Ответ. В рассматриваемом случае имеет место реорганизация юридического лица путем выделения. Согласно п. 4 ст. 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

Разделительный баланс должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников в соответствии с п. 1 ст. 59 ГК РФ.

Кредиторами и должниками УК по обязательствам, вытекающим из договоров управления МКД, являются собственники помещений в МКД в силу ст. 162 ЖК РФ, ст. 8 ГК РФ, и сама по себе реорганизация УК не является основанием для прекращения этих обязательств (ст. 407–419 ГК РФ).

Однако перезаключения договоров управления при реорганизации юрлица не требуется.

Как отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 8105/07, при реорганизации юридических лиц правопреемство наступает в силу закона. Действующее законодательство не связывает переход прав и обязанностей при реорганизации юридического лица с необходимостью внесения изменений в договоры реорганизуемых юридических лиц.

Таким образом, при реорганизации УК путем выделения нет необходимости перезаключать договоры управления. Действующее законодательство содержит лишь требование о помещении реорганизуемым юридическим лицом в средствах массовой информации уведомления о реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц после внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации (п. 1 ст. 60 ГК РФ).

Вывод. При реорганизации УК путем выделения перезаключения договоров управления МКД или внесения в них изменений не требуется. Обязательства перед собственниками помещений, возникшие у организации-правопредшественника по договорам управления МКД, переходят к организации-правопреемнику в силу закона.

Базанов Дмитрий Александрович, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", март 2013 г.

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ УСТАНОВЛЕННЫЙ ОБРАЗЕЦ ЖУРНАЛА ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЯ?

Вопрос. Существует ли определенная форма журнала эксплуатации здания?

Ответ. В настоящее время законодательно закрепленной формы журнала эксплуатации здания не существует.

В соответствии с п. 6 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ форма журнала эксплуатации здания, сооружения и требования к ведению такого журнала устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией.

Возможно, за основу будет принята форма технического журнала по эксплуатации зданий и сооружений, приведенная в приложении 10 к ПОТ Р О-14000-004-98 «Положение. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

В журнале эксплуатации здания отражаются сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений (п. 5 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 8 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ журнал эксплуатации здания в случае смены лица, ответственного за эксплуатацию здания, должен быть передан новому ответственному за эксплуатацию здания лицу в течение 10 дней.

Вывод. В настоящее время законодательно закрепленной формы журнала эксплуатации здания не существует.

Возможно, за основу федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти будет принята форма технического журнала по эксплуатации зданий и сооружений, приведенная в приложении 10 к ПОТ Р О-14000-004-98 «Положение. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Требования к сведениям, отражаемым в журнале эксплуатации здания, приведены в п. 5 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ.

В случае смены лица, ответственного за эксплуатацию здания, журнал эксплуатации здания должен быть передан новому ответственному лицу в течение 10 дней.

Базанов Дмитрий Александрович, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", март 2013 г.

ОТКЛЮЧЕНИЕ ВОДООТВЕДЕНИЯ

Вопрос: Имеет ли право управляющая компания отключить неплательщику водоотведение (канализацию)?

Ответ: Действующие Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354, предусматривают запрет только на ограничение предоставления коммунальных услуг по холодному водоснабжению и отоплению собственнику помещения в МКД (подп. «б» п. 119 Правил).

Несмотря на то, что приостановка коммунальной услуги по водоотведению прямо не запрещена законодательством, собственник может оспорить такое отключение, опираясь на нормативно-правовые акты.

Подп. «в» п. 122 Правил: действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг не должны приводить к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан.

Согласно п. 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

В соответствии с п. 3 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» N 52-ФЗ, содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Вывод: Действующее законодательство прямо не запрещает отключение коммунальной услуги по водоотведению должнику.

Однако должник может оспорить такое отключение, опираясь на нормы законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Базанов Дмитрий Александрович, эксперт проекта
«Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", февраль 2013 г.