ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Вопрос. Правомерны ли действия арендодателя, не являющегося собственником помещения, но выставляющего его на торги, хотя имеется действующий договор аренды? Арендатор оплачивал аренду своевременно и не был уведомлен об объявленном аукционе. Каковы действия арендатора?

Ответ. Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ указаны основания, по которым арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды.

«По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

Следует отметить, что даже при наличии одного из указанных обстоятельств арендодатель может потребовать досрочного расторжении договора аренды только через суд.

В остальных случаях следует руководствоваться ст. 610 Гражданского кодекса РФ:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если срок истечения договора аренды определен, то после окончания действия данного договора бывший арендатор не вправе интересоваться дальнейшей судьбой арендованного имущества или возлагать какие-либо обязательства на арендодателя.

Вывод. Таким образом, если нет оснований, указанных в ст. 619 ГК РФ, арендодатель не вправе досрочно прекращать договор аренды без согласия арендатора.

Однако запретить арендодателю выставлять данное помещение на торги после окончания договора аренды может только собственник имущества.

В данном случае рекомендуем воздержаться от каких-либо действий, т. к. отчуждение недвижимого имущество возможно только его собственником либо уполномоченными им на то лицами.

Кроме того, если данное помещение всё же будет продано с торгов, арендатор на основании ст. 617 Гражданского кодекса РФ продолжит договор аренды на тех же условиях, только с другим арендодателем. «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды».

Безруков Андрей Николаевич, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", май 2013 г.

ОЗЕРО – ПРИЧИНА РЕГУЛЯРНОГО ПОДТОПЛЕНИЯ ПОДВАЛОВ И ТЕРРИТОРИЙ

Вопрос. Происходят регулярные подтопления подвалов и территорий, которые раньше считались происходящими по вине прохудившейся канализации или забитых стоков.

Но выяснилось, что и канализация, и стоки здесь ни при чем: разливается озеро, находящееся неподалеку.

Кто в этом случае несет ответственность за причинение вреда имуществу и как это документировать?

Ответ. Любое имущество на территории РФ находится в чьей-либо собственности, следовательно, за безопасность данного имущества его собственник несет ответственность и обязан устранить любой вред, причиненный своей собственностью.

Собственником природного объекта, в данном случае озера, является государство в лице органов местного самоуправления, а именно администрация города или района.

Рекомендуем обратиться с письменной претензией о возмещении ущерба, возникшего вследствие ненадлежащего исполнения структурными подразделениями администрации своих обязанностей по обеспечению безопасного использования природного объекта, и принятии мер по предотвращению дальнейшего нарушения вашего права.

После этого вы можете обратиться с исковым заявлением в суд. В иске необходимо указать факты, подтверждающие, что ущерб нанесен именно озером и что данное озеро разливается по вине органов местного самоуправления.

Этот факт как раз и поможет подтвердить ответ из администрации.

В ответе на ваш запрос администрация вынуждена будет сослаться на какие-либо внутренние инструкции (документы) для обоснования своих действий/бездействия.

Таким образом, ответ администрации поможет составить более обоснованное исковое заявление, кроме того, будет ясна позиция органов местного самоуправления, что тоже поможет построить линию защиты своих прав.

В соответствии со ст. 16.1 Гражданского кодекса РФ ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

Вывод. 1. В данном случае ответственность за причинение вреда несет орган местного самоуправления.

Вам предстоит отстаивать свое право в суде, поскольку органы местного самоуправлении довольно редко без решений судов или представлений прокуратуры самостоятельно устраняют последствия своих действий.

2. Если имущество застраховано, вы вправе обратиться в страховую организацию для получения компенсации. В данном случае будет выгодно ежегодно страховать имущество.

Безруков Андрей Николаевич, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", май 2013 г.

ПРЕДПИСАНИЕ ПОЖАРНОЙ ИНСПЕКЦИИ ОБ УСТАНОВКЕ ОГРАЖДЕНИЙ НА КРЫШЕ ЗДАНИЯ. ЧТО ДЕЛАТЬ?

Вопрос. При проверке соблюдения требований пожарной безопасности выдано предписание, по которому нашему предприятию необходимо выполнить 100%-ю установку ограждений кровли на зданиях, где это ограждение отсутствует изначально. Не учтен тот факт, что крыша рулонная, мягкая, плоская. Обязаны ли мы выполнить предписание?

Ответ. В соответствии с п. 24 Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» руководитель организации обеспечивает содержание наружных пожарных лестниц и ограждений на крышах (покрытиях) зданий и сооружений в исправном состоянии, организует не реже 1 раза в 5 лет проведение эксплуатационных испытаний пожарных лестниц и ограждений на крышах с составлением соответствующего акта испытаний. Получается, если ограждения нет, то и обслуживать вроде как нечего.

Но согласно п. 8.11 СНиП 21-01-97* в зданиях с уклоном кровли до 12% включительно, высотой до карниза или верха наружной стены (парапета) более 10 м, а также в зданиях с уклоном кровли свыше 12% и высотой до карниза более 7 м следует предусматривать ограждения на кровле в соответствии с ГОСТ 25772.

Независимо от высоты здания ограждения, соответствующие требованиям этого стандарта, следует предусматривать для эксплуатируемых плоских кровель, балконов, лоджий, наружных галерей, открытых наружных лестниц, лестничных маршей и площадок.

Ограждения выполняются согласно ГОСТ 25772. Общая высота ограждения должна быть не менее 600 мм (в т. ч. парапет + ограждение).

Пожарная безопасность является составляющей частью общественной безопасности (ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). В силу ст. 37, ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ руководители организаций обязаны, в частности, соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности.

По смыслу процитированных правовых норм императивные (обязательные) требования к пожарной безопасности объектов предъявляются к последним не только на этапе проектирования, строительства, но и в процессе их дальнейшей эксплуатации вне зависимости от того, когда такие нарушения возникли.

Вывод. На плоских крышах ограждение должно быть обязательно. Тот факт, что проектом не было предусмотрено ограждение, не является основанием для отказа в его установке.

Таким образом, необходимо установить ограждение в соответствии с новым ГОСТ Р 53254-2009. Обратите внимание, что при заключении договора на изготовление ограждения нужно предусмотреть его испытание с составлением протокола организацией, имеющей лицензию на проведение этих видов работ.

Куташенко Марина Павловна, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород»

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", апрель 2013 г.
 

КАК ОФОРМИТЬ ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК?

Вопрос. Каков алгоритм оформления прав на земельный участок в бессрочное безвозмездное пользование для организации?

Ответ. В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предо-ставляется государственному учреждению на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
По договору безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Таким образом, в бессрочное пользование вещь (в т. ч. земельный участок) может быть передана только в порядке ст. 268 ГК РФ – на основании решения государственного или муниципального органа.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), а также взаимосвязанным с ним положениям ст. 131 ГК РФ единственным доказательством существования права на недвижимое имущество, в т. ч. права бессрочного пользования, является его государственная регистрация.

Права на недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона о регистрации подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации).

В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, представленных заявителем.

Органом государственного кадастрового учета является федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») соответствующего субъекта РФ на основании п. 2 Приказа Росреестра от 11.03.2010 № П/93.

Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета установлен в ст. 21 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с данной нормой заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично с предоставлением заявителю расписки в получении либо представляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Состав необходимых для кадастрового учета документов регламентирован ст. 22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Необходимыми для кадастрового учета документами применительно к рассматриваемой ситуации являются:

– межевой план по форме, установленной Приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 № 412;
– документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
– копия документа, подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя – решение государственного или муниципального органа о предоставлении государственному учреждению земельного участка в безвозмездное бессрочное пользование.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится органом Росреестра на основании п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в срок не более 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления.

При учете изменений объекта недвижимости на следующий рабочий день по истечении 20-дневного срока орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимости, поскольку в рассматриваемой ситуации в кадастр вносятся сведения о вещных правах на объект недвижимости (п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст. 13 Закона о регистрации и состоит из следующих этапов:

– прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
– правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
– установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества;
– внесение записей в ЕГРП;
– совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Вывод. В бессрочное пользование земельный участок может быть передан только в порядке ст. 268 ГК РФ, т. е. на основании решения государственного или муниципального органа.

Единственным доказательством существования права на недвижимое имущество, в т. ч. права бессрочного пользования, является его государственная регистрация, основанием которой являются данные государственного кадастрового учета.

Таким образом, до государственной регистрации права бессрочного безвозмездного пользования необходимо произвести кадастровый учет изменений объекта недвижимости. Государственный кадастровый учет проводится федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» соответствующего субъекта РФ. Государственная регистрация права безвозмездного бессрочного пользования производится органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст. 13 Закона о регистрации.

Базанов Дмитрий Александрович, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", апрель 2013 г.
 

КТО БУДЕТ ОТВЕЧАТЬ ЗА ЗАЛИТИЕ КВАРТИРЫ?

Вопрос. В многоквартирном доме ночью произошло залитие квартиры. В декабре 2010 года были установлены счетчики холодного водоснабжения, по истечении 2 лет лопнула гайка, соединяющая счетчик с трубой холодной воды.

Кто отвечает за залив: организация, которая устанавливала счетчики, управляющая компания или сам житель? Какими документами можно руководствоваться в данной ситуации?

Ответ. В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, если лопнувшая гайка расположена до первого отключающего устройства на ответвлении от стояка холодного водоснабжения, то она относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, и за ее надлежащее содержание ответственна УК в силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Если же гайка находится после первого отключающего устройства, то она не входит в состав общего имущества и является собственностью жильца.

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
При этом лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Таким образом, в случае если лопнувшая гайка принадлежит собственнику помещения, он может освободить себя от возмещения вреда, причиненного пролитием, если докажет, что гайка лопнула по причине ненадлежащего выполнения работ организацией, установившей прибор учета.

Вывод. Главным критерием отнесения того или иного оборудования, расположенного на сетях холодного или горячего водоснабжения, к общедомовому имуществу или имуществу собственника помещения является его конкретное местонахождение.

Если оборудование расположено до первого отключающего устройства, то оно относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, и УК несет ответственность за его надлежащее содержание и эксплуатацию.

Если же оборудование находится на сетях водоснабжения после первого отключающего устройства на ответвлении от стояка, то оно принадлежит собственнику помещения, и собственник несет за него ответственность.

Однако в данном случае собственник может освободить себя от возмещения вреда, причиненного пролитием, если докажет, что гайка лопнула по причине ненадлежащего выполнения работ организацией, установившей прибор учета.

Базанов Дмитрий Александрович, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", апрель 2013 г.