Вопрос. Правомерны ли действия арендодателя, не являющегося собственником помещения, но выставляющего его на торги, хотя имеется действующий договор аренды? Арендатор оплачивал аренду своевременно и не был уведомлен об объявленном аукционе. Каковы действия арендатора?

Ответ. Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ указаны основания, по которым арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды.

«По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок».

Следует отметить, что даже при наличии одного из указанных обстоятельств арендодатель может потребовать досрочного расторжении договора аренды только через суд.

В остальных случаях следует руководствоваться ст. 610 Гражданского кодекса РФ:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если срок истечения договора аренды определен, то после окончания действия данного договора бывший арендатор не вправе интересоваться дальнейшей судьбой арендованного имущества или возлагать какие-либо обязательства на арендодателя.

Вывод. Таким образом, если нет оснований, указанных в ст. 619 ГК РФ, арендодатель не вправе досрочно прекращать договор аренды без согласия арендатора.

Однако запретить арендодателю выставлять данное помещение на торги после окончания договора аренды может только собственник имущества.

В данном случае рекомендуем воздержаться от каких-либо действий, т. к. отчуждение недвижимого имущество возможно только его собственником либо уполномоченными им на то лицами.

Кроме того, если данное помещение всё же будет продано с торгов, арендатор на основании ст. 617 Гражданского кодекса РФ продолжит договор аренды на тех же условиях, только с другим арендодателем. «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды».

Безруков Андрей Николаевич, эксперт
проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»
ГК «Браво Софт», г. Нижний Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", май 2013 г.