Правовые последствия по исполненной сделке купли-продажи квартиры
в случае смерти одной из сторон

  Вопрос:

Купил квартиру. Деньги выплатил. Сдал документы для регистрации права собственности. Государственная регистрация еще не состоялась - сдал на длительный срок, так как не хотел платить за срочность. Однако случилось непредвиденное - продавец умер. Его сын заявил мне, что намерен обратиться в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства и претендует на квартиру, которую я купил. Юрист  мне сказал, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, то есть я не являюсь собственником. Деньги мне, естественно, никто не вернет, и в судебном порядке, если и взыщут, я никогда их не получу. Что мне делать? Имею ли я права на квартиру? (Максим Иванов, Санкт-Петербург)

  Вопрос:

Проблема, затронутая в вопросе, имеет важное практическое и теоретическое значение в области гражданских правоотношений, связанных с оборотом жилья. К сожалению, единой, последовательной  судебной практики по разрешению поднятой проблемы нет. В большинстве рассмотренных дел по данной тематике суды, опираясь на положения статей 17, 131, 223, 433, 551, 558 ГК РФ, отказывают в признании исков об обязании проведения регистрирующим органом государственной регистрации права и  договора купли-продажи (дарения, мены и т.п.) жилья в случае, если до завершения процедуры государственной регистрации права и договора одна и сторон умирает. При этом едва ли не решающим аргументом, приводимым в обоснование таких решений, приводится положение о том, что в соответствии со статьей 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается с его смертью и, следовательно, государственная регистрация и сделки и права не может быть произведена. Также указывается в решениях на общеизвестное юридическое положение о том, что даже если совершенная при жизни сделка по жилью была нотариально удостоверена, но не зарегистрирована регистрирующим органом, то она является незаключенной (п.3. статьи 433 ГК РФ) и как недействительная (п.1. статьи 165 ГК РФ),  не может порождать правовых последствий (см. Домашний адвокат: N 16,1997г., N 7, 2001г.).