Издание подготовлено Издательским центром IPR MEDIA
www.iprmedia.ru

Самовольные постройки: анализ действующих с 04.08.2018 законодательных изменений

     
     
     Авторы:
     
     Агешкина Н.А. - практикующий юрист-эксперт, консультант по правовым вопросам со стажем профессиональной деятельности более 15 лет; автор нескольких десятков комментариев к федеральным законам, научно-публицистических статей, практических пособий.
     
     Аннотация: Борьба с самостроем ведется в России уже много лет, и последние попытки урегулировать на законодательном уровне связанные с этим вопросы предпринимались сравнительно недавно - посредством принятия Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу с 01.09.2015 года. В 2016 г. стартовала программа по ликвидации самостроя под лозунгом "Массовый снос проблемной недвижимости", сначала в рамках Москвы и Московской области, а затем и в большинстве регионов России, с целью "облагородить лицо" населенных пунктов и защитить проживающих в них граждан от уродующих, а, порой, даже угрожающих их жизни и здоровью, нравственному развитию, объектов самостроя. В рамках данной программы под снос попали признанные во внесудебном порядке объектами самовольного строительства торговые павильоны, ларьки, киоски, иные объекты, причем даже те, на которые было зарегистрировано право собственности.
________________
      См. постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы".
     
      См. публикацию от 27.01.2017 "Массовый снос проблемной недвижимости пройдет в Подмосковье в пятницу" // URL: http://inlobnya.ru/novosti_oblasti/novosti_podmoskovya/massovyy_snos_problemnoy_nedvizhimosti_proydet_v_podmoskove_v_pyatnicu_20170127
     
      См. публикацию от 17.02.2016 "Ларьки-пирамиды опасны для жизни". Интервью с мэром города Москвы С.Собяниным // URL: https://vm.ru/news/2016/02/17/larki-piramidi-opasni-dlya-zhizni-312026.html
     
      См. публикацию П.Хлюстова от 09.02.2016 "Город варваров + гнилая судебная система = снос торговых центров" // URL: https://zakon.ru/blog/2016/02/09/gorod_varvarov__gnilaya_sudebnaya_sistema__snos_torgovyx_centrov
     
     
     Ликвидация самостроя на сегодняшний день по-прежнему является одной из приоритетных задач муниципалитетов, однако оптимальный баланс интересов (государственных органов, органов местного самоуправления и частных собственников) за прошедшие почти три года так и не был найден ввиду отсутствия действенного механизма контроля за индивидуальным строительством и защиты от произвола в рамках внесудебного сноса, единообразного порядка и четких правил сноса самовольных построек, условий возмещения убытков от сноса, учета интересов и прав добросовестных приобретателей и т.п.
     
     В целях совершенствования правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, обеспечения механизма сноса самовольных построек и механизма прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями), обеспечения гарантий защиты прав и законных интересов добросовестных застройщиков, пресечения самовольного строительства и эксплуатации самовольных построек, установления единых требований к строительству объектов индивидуального жилищного строительства и т.п. был разработан пакет законопроектов, предусматривающий внесение соответствующих изменений и дополнений в нормы гражданского, земельного, градостроительного, административного и пр. законодательства. Некоторые из этих законопроектов уже обрели форму федерального закона и вступили в силу с 04.08.2018 года.
     
     Ключевые слова: самовольная постройка, самострой, самовольное строительство, снос, признание права собственности, решение о сносе самовольной постройки, решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, использование (эксплуатация) самовольной постройки, садовые и дачные дома, легализация самостроя, изъятие земельного участка, индивидуальное жилищное строительство.
     
     Объем - 1,83 а.л.
     
     
     Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вступивший в силу с 04.08.2018, уточнил содержащееся в п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ понятие самовольной постройки, закрепив при этом на законодательном уровне, какие именно объекты и при наличии каких критериев не могут быть признаны самовольной постройкой. Также появился новый механизм легализации самостроя, который отличается от признания права собственности на самовольную постройку. Помимо этого скорректирован срок сноса самовольной постройки и определен срок приведения самовольной постройки в порядок. Внесен и ряд других изменений.
________________
      Далее по тексту настоящей статьи - ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
     
      Далее по тексту настоящей статьи - ГК РФ.
     
     
     Как отметили разработчики указанного закона, внедрение в правоприменительную практику предложенных поправок, с одной стороны, позволит в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности, окажет благоприятное влияние на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, которые могут повлиять на увеличение срока строительства, с другой, позволит в большей степени защитить права и законные интересы добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.
________________
      См. пояснительную записку к законопроекту N 301924-7 // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/318B2206-95F9-4906-94F2-460B071306EF
     
     
     Вместе с тем следует учесть, что далеко не все изменения, предлагаемые изначально в законопроекте N 301924-7, были одобрены. Так, на основании замечаний, изложенных в заключении Счетной палаты РФ от 15.12.2017 N ЗСП-226/13-03, были отклонены изменения, предусматривающие внедрение механизма возмещения убытков (однократной компенсации, порядок выплаты которой предлагалось урегулировать нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") за счет казны Российской Федерации лицу, которое приобрело объект недвижимости, право собственности на который ранее зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости, в случае принятия решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. В качестве обоснования исключения указанных изменений из текста законопроекта, рассмотренного в первом чтении, Счетная палата РФ сослалась на то, что эти изменения с большей степенью вероятности приведут к возникновению и (или) увеличению существующих расходов федерального бюджета. Кроме того, механизм расчета указанных убытков законопроектом не предусмотрен. Отсутствуют статистические данные судебной практики и данные о предполагаемом количестве и размерах выплат компенсаций за счет казны Российской Федерации. Указанные обстоятельства не могут исключить субъективную оценку размера ущерба. Вышесказанное позволяет сделать вывод, что соответствующий анализ финансово-экономических последствий принятия законопроекта проведен не был, источник финансового обеспечения предусмотренных компенсаций не определен. При этом очевидно, отметила Счетная плата РФ, что учет информации о составе и размерах выплат из казны Российской Федерации необходим как для составления бюджета в целом, так и для оценки качества предоставляемых государственных услуг.
________________
      См. первоначальный текст внесенного в Государственную Думу ФС РФ законопроекта // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/B162AF5F-0430-4E34-B249-A11329E359E0
     
      См. URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/6CD2BEE4-707D-479D-BAC0-291819D75C69
     
     
     Будет ли в дальнейшем повторно рассмотрен вопрос о возмещении гражданам обозначенной категории убытков за счет казны Российской Федерации, пока однозначно сказать трудно. Полагаем, что полностью исключать его перспективное решение, наряду с рядом иных вопросов, изъятых из принятого в первом чтении законопроекта N 301924-7 по причине их недостаточной проработанности и отсутствия финансового обоснования, нельзя. При этом важно учесть тот факт, что в рамках взаимоувязанного в части сноса самовольных построек законопроекта N 301854-7 вопрос о возмещении органам местного самоуправления за счет казны Российской Федерации расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями решен положительно.
________________
      Данный законопроект принял форму федерального закона, см. подробнее Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (речь, в частности, идет об изменениях, внесенных в ст.66 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
     
     
     Следует отметить, что практика применения Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сформировала у большей части населения вполне обоснованные опасения в связи с возможностью внесудебного сноса принадлежащих гражданам дачных и садовых домов, гаражей, бань, торговых павильонов, иных аналогичных строений, созданных без необходимых документов и согласований. Многие из граждан восприняли новость о принятии ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ, получившего упрощенное наименование "Закон о сносе самостроя", "Закон о самовольных постройках", с большим опасением и уверенностью в том, что с момента вступления его в силу у россиян начнут отнимать земельные участки и сносить незарегистрированные дачи, другие самовольные постройки. О том, насколько обоснованы подобного рода опасения, далее будут даны разъяснения по тексту настоящей статьи.
________________
      См. публикацию "Закон о самострое": с 1 июля 2018 года у россиян не будут отнимать земельные участки" // URL: http://takovzakon.ru/zakon-o-samostroe-s-1-ijulja-2018-goda-u-rossijan-ne-budut-otnimat-zemelnye-uchastki/
     
     
     Итак, ст.222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.
     
     В соответствии с абз.1 п.1 ст.222 ГК РФ самовольная постройка - здание, сооружение или другое строение, характеризующиеся следующими признаками (альтернативно):
     
     1) возведенные или созданные на земельном участке:
     
     а) либо не предоставленном в установленном порядке (см. ст.15, 22-24, 25, гл.V.1 и др. Земельного кодекса РФ);
________________
      Далее по тексту настоящей статьи - ЗК РФ.
     
     
     б) либо разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (см. ст.7 ЗК РФ; ст.37 Градостроительного кодекса РФ; приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков");
________________
      Далее по тексту настоящей статьи - ГрК РФ.
     
     
     2) возведенные или созданные:
     
     а) либо без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений (см. ст.51, 51.1 и др. ГрК РФ; ст.2, 3 и др. Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации");
     
     б) или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (см. п.8, 9 ст.1, ст.30, 39 и др. ГрК РФ; Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; приказ Росстандарта от 30.03.2015 N 365 "Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; СП 42.13330.2011 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820) и др.).
     
     По сути, все перечисленные выше признаки и ранее (до принятия ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ) характеризовали понятие самовольной постройки. Среди нововведений, уточняющих определение самовольной постройки, следует отметить:
     
     1) конкретизировано, что самовольной постройкой может быть признано здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это не только разрешений, но и согласований, которые необходимы именно в силу закона;
     
     2) в качестве обязательного условия для признания постройки самовольной стало выступать условие о том, что разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила должны быть:
     
     а) во-первых, установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки. Исходя из этого, если соответствующие требования были введены позднее начала строительства и не имеют обратной силы, то признать постройку самовольной уже будет нельзя;
     
     б) во-вторых, действующими на дату выявления самовольной постройки. Здесь речь идет именно о дате выявления самовольной постройки, по состоянию на которую должны действовать требования, несоблюдение которых позволяет признать постройку в качестве самовольной.
     
     Следует учесть, что для признания постройки самовольной необходимо наличие обоих указанных условий.
     
     В абз.2 п.1 ст.222 ГК РФ закреплены положения, позволяющие обеспечить защиту добросовестного застройщика. Речь, в частности, идет о критериях, при наличии которых возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка здание, сооружение или другое строение не признаются самовольной постройкой.
     
     Если собственник такого объекта не знал и не мог знать о действии установленных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, о нарушении расстояний до трубопроводов), действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, при этом в публичном доступе (в едином государственном реестре недвижимости) сведений о зоне нет, тогда объект не будет являться "самовольной постройкой". Таким образом, защищаются добросовестные приобретатели, - отметил председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству П.Крашенинников. В пояснительной записке к законопроекту N 301924-7 конкретизировано, что введение такой нормы (абз.2 п.1 ст.222 ГК РФ) обусловлено тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.
________________
      См. публикацию от 26.07.2018 "Госдума приняла закон о правилах сноса "самостроя" // URL: http://www.interfax.ru/russia/622623
     
      См. пояснительную записку к законопроекту N 301924-7 // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/318B2206-95F9-4906-94F2-460B071306EF
     
     
     Следует отметить, что сама защита добросовестного застройщика была упомянута еще в п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143. В частности, разъяснялось, что признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. Однако поскольку при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд принял решение о сносе такой постройки.
     
     Как следовало из материалов дела, на основании разрешения, выданного органом, осуществляющим строительный надзор, ответчик возвел спорный объект на арендованном им земельном участке, находящемся вблизи территории аэродрома, принадлежащего предприятию. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда разрешение было признано незаконным как противоречащее положениям ст.46, 47 Воздушного кодекса РФ, согласно которым размещение в районе аэродрома зданий и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации.
     
     Суд первой инстанции, удовлетворяя иск о сносе здания, указал, что исходя из существа нарушений, перечисленных в п.1 ст.222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела), истец имеет право требовать сноса данной самовольной постройки, поскольку ее сохранение нарушает его права и охраняемые законом интересы. Право истца предъявить подобный иск подтверждается ст.46 Воздушного кодекса РФ.
     
     Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал, что в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных п.1 ст.222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.
     
     Как было установлено судом первой инстанции, ответчиком приняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов. В связи с этим он мог полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства объекта уполномоченный орган учел требования Воздушного кодекса РФ. Однако сохранение спорного объекта препятствует нормальной эксплуатации аэродрома, создает помехи при взлете и посадке воздушных судов, то есть этот объект создан с такими нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, которые являются существенными (сохранение этой постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан). Поэтому здание автомойки подлежит сносу, а предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в том числе расходов по строительству и сносу спорного объекта.
     
     Приведенный пример, полагает В.Петрищев, был не вполне удачным, поскольку добросовестность застройщика не помогла ему для принятия решения в его пользу. Эта позиция ВАС РФ неохотно использовалась судами, но были и положительные примеры, в частности, если разрешение на строительство было выдано неуполномоченным органом. Так, судом было удовлетворено требование о признании права муниципальной собственности на квартиры в жилом доме как на самовольную постройку, поскольку признание незаконным разрешения на строительство, как и его отсутствие сами по себе не могут служить основанием для квалификации постройки как самовольной и для отказа в признании прав собственности на нее (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.06.2018 N Ф07-5407/2018 по делу N А13-17270/2017).
________________
      См. публикацию В.Петрищева от 08.08.2018 "Блиц-комментарий к новой редакции ст.222 ГК РФ (Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ)" // URL: https://zakon.ru/blog/2018/8/8/blic-kommentarij_k_novoj_redakcii_st_222_gk_rf_federalnyj_zakon_ot_03082018_n_339-fz#_ftn2
     
     
     Теперь, отмечает В.Петрищев, эта конструкция получила свое место в ГК РФ (абз.2 п.1 ст.222 ГК РФ), и вопрос состоит в границах ее использования. Вероятнее всего, полагает указанный автор, область применения этого послабления будет небольшой, так как ограничения использования земельного участка для строительства в большинстве своем содержатся в нормативном регулировании (федеральное законодательство, подзаконные акты, генеральные планы и правила землепользования и застройки). Перечисленные акты публикуются в официальных изданиях, и собственник объекта, если не знал, то должен был знать (у него была такая возможность) об этих ограничениях, так как эта информация находится в публичном доступе. Поэтому можно предположить, резюмирует В.Петрищев, что абз.2 п.1 ст.222 ГК РФ будет применяться в исключительных случаях и, по сути, в этой части положение вещей мало изменится.
________________
      Там же.
     
     
     В силу абз.1 п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такой постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Пленум Верховного Суда РФ на этот счет отметил, что по смыслу ст.128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано (см. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)).
     
     Как можно заметить, положения абз.1 п.2 ст.222 ГК РФ остались неизменными, однако далее идет ряд некоторых новшеств, касающихся аспектов оборотоспособности и дальнейшей судьбы самовольной постройки.
     
     Во-первых, закреплено, что использование самовольной постройки не допускается (абз.3 п.2 ст.222 ГК РФ). По сути, установлен запрет каким-либо образом извлекать из возведенной или созданной самовольной постройки полезные свойства, при этом не только для целей удовлетворения личных (семейных, домашних) нужд, но и для целей получения доходов (например, проживать в незаконно возведенном дачном домике, пользоваться незаконно построенным гаражом, эксплуатировать самовольную постройку в качестве хранилища, торгового павильона, торгового киоска и т.п.).
     
     Для практического применения указанного запрета важен факт признания соответствующей постройки самовольной (решением суда или органа местного самоуправления), и необходимо введение определенных санкций. Так, законопроект N 301854-7 в целях пресечения эксплуатации самовольных построек после принятия решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями предлагает дополнить ст.9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях частью 6, где будет предусмотрено, что эксплуатация самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов с обязательствами по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями в соответствии с земельным законодательством, влечет наложение административного штрафа (как на граждан, так и на должностных лиц, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток). При этом для двух последних категорий субъектов возможен альтернативный вариант административного наказания - административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
________________
      См. URL: http://sozd.parliament.gov.ru/bill/301854-7
     
      Далее по тексту настоящей статьи - КоАП РФ.
     
     
     Во-вторых, в связи с тем, что большая часть самовольных построек является таковыми ввиду несоответствия требованиям застройки, введен механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, под которыми понимаются (см. абз.4 п.2 ст.222 ГК РФ):
     
     а) параметры, установленные:
     
      правилами землепользования и застройки (правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений) (см. подробнее п.8 ст.1, ст.30-33 и др. ГрК РФ);
     
      документацией по планировке территории (подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Видами документации по планировке территории являются проект планировки территории и проект межевания территории) (см. подробнее гл.5 "Планировка территории" и др. нормы ГрК РФ);
     
     б) обязательные требования к параметрам постройки, предусмотренные законом.
     
     Перечисленные основания могут также служить поводом для принятия решения о сносе самовольной постройки.
     
     Как отмечено в пояснительной записке к законопроекту N 301924-7, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями планируется осуществлять в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства (см. об этом далее пояснения по тексту статьи).
________________
      См. пояснительную записку к законопроекту N 301924-7 // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/318B2206-95F9-4906-94F2-460B071306EF
     
     
     Обратим внимание, что в п.11 ч.1 ст.8 ГрК РФ, закрепляющей полномочия органов местного самоуправления на принятие решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, дано определение термина "приведение в соответствие с установленными требованиями". В частности, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями подразумевает ее приведение в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными ГрК РФ, другими федеральными законами.
     
     В абз.4 п.2 ст.222 ГК РФ закреплен перечень субъектов, на которых возлагаются обязанности по сносу самовольной постройки или приведению в соответствие с установленными требованиями (в зависимости от принятого решения). В частности, снос или приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями может обеспечиваться (по общему правилу):
     
     а) непосредственно лицом, осуществившим самовольную постройку;
     
     б) третьими лицами за счет лица, осуществившего самовольную постройку;
     
     в) при отсутствии сведений о лице, осуществившем самовольную постройку:
     
      лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, либо третьими лицами, привлекаемыми указанным лицом (за его счет);
     
      лицом, которому земельный участок, где возведена или создана самовольная постройка, предоставлен во временное владение и пользование как земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, либо третьими лицами, привлекаемыми указанным лицом (за его счет).
     
     Снос или приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями может обеспечиваться в качестве исключения также иными субъектами (т.е. помимо тех, что были перечислены выше):
     
      в случаях, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ;
     
      если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
     
     О субъектах, правомочных принимать решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, см. п.3.1 и п.4 ст.322 ГК РФ.
     
     В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ, положения которого фактически не претерпели значимых изменений, определяется механизм признания права собственности на самовольную постройку.
     
     В частности, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (в предусмотренных законом случаях также в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
     
      если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
     
      если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
     
      если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
     
     При практическом применении п.3 ст.222 ГК РФ допустимо по-прежнему учитывать разъяснения, данные Пленумами Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (см. п.26 и др.), а также разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) (см. раздел "Вопросы применения материального права").
     
     Положениями п.3.1 ст.222 ГК РФ закреплен перечень субъектов, уполномоченных на принятие решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. Это суд и органы местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
     
     Суд наделен компетенцией принимать соответствующее решение о дальнейшей судьбе самовольной постройки вне зависимости от ситуации.
     
     Органы местного самоуправления также вправе принимать решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, однако их полномочия в связи с этим ограничены случаями, предусмотренными п.4 ст.222 ГК РФ.
     
     Положениями п.3.2 ст.222 ГК РФ введен новый механизм легализации самостроя, который отличается от признания права собственности на самовольную постройку (п.3 ст.222 ГК РФ).
     
     Право собственности на самовольную постройку может быть приобретено при условии, что заинтересованное в этом лицо выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
     
     В качестве заинтересованного лица могут выступать следующие субъекты:
     
     1) лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка. При условии выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, это лицо приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с ГК РФ (абз.1 п.3.2 ст.222 ГК РФ);
     
     2) лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка. Указанное лицо приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (абз.2 п.3.2 ст.222 ГК РФ).
     
     Как отметил В.Петрищев, п.3.2 ст.222 ГК РФ среди прочего допускает право арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, признать за собой право собственности на самовольную постройку при условии приведения этой постройки в соответствие с установленными требованиями. Эту норму можно только приветствовать, резюмирует автор. Впрочем, указывает он далее, суды уже давно признают за арендаторами земельного участка (даже в более широком смысле) возможность признания права собственности на самовольную постройку (см., например, "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу N 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013, определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О).
________________
      См. публикацию В.Петрищева от 08.08.2018 "Блиц-комментарий к новой редакции ст.222 ГК РФ (Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ)" // URL: https://zakon.ru/blog/2018/8/8/blic-kommentarij_k_novoj_redakcii_st_222_gk_rf_federalnyj_zakon_ot_03082018_n_339-fz#_ftn2
     
     
     Положения абз.3 п.3.2 ст.222 ГК РФ вменяют в обязанность лица, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возместить лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
     
     В целях исключения субъективизма и злоупотреблений на практике при принятии органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки в п.4 ст.222 ГК РФ конкретизируются случаи принятия таких решений. Также регламентированы аспекты принятия данными органами решения о сносе самовольной постройки или ее приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
     
     Сужение полномочий органов местного самоуправления, как отмечено в пояснительной записке к законопроекту N 301924-7, продиктовано тем, что ранее действующие нормы ст.222 ГК РФ позволяли органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически в неограниченных случаях - в случае создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. В результате на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требовали от граждан сноса зданий, которые являлись единственным жильем для них.
________________
      См. пояснительную записку к законопроекту N 301924-7 // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/318B2206-95F9-4906-94F2-460B071306EF
     
     
     ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ, с одной стороны, уточняет случаи принятия указанных решений, предусмотрев в качестве оснований только безусловные признаки самовольной постройки и конкретизировав некоторые предусмотренные ранее действующей редакцией признаки. С другой стороны, ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ существенно сокращен перечень случаев принятия органами местного самоуправления решений о сносе самовольных построек, в том числе предусмотрены отдельные запреты на принятие таких решений.
     
     Итак, рассмотрим далее, какой именно компетенцией наделены с 04.08.2018 органы местного самоуправления в части принятия решений о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
     
     Аспект первый - возможность принятия решения о сносе самовольной постройки.
     
     В соответствии с подп.1 п.4 ст.222 ГК РФ органы местного самоуправления вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в случае, если:
     
     а) самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта;
     
     б) либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.
     
     Аспект второй - возможность принятия решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
     
     В соответствии с подп.2 п.4 ст.222 ГК РФ органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если:
     
     а) самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории (при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта);
     
     б) либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
     
     Аспект третий - запрет на принятие решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
     
     Нормы абз.5 п.4 ст.222 ГК РФ закрепляют, что предусмотренные данным пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
     
     Положениями абз.6 п.4 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать обозначенные решения в отношении объекта недвижимого имущества (альтернативно):
     
     1) право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
     
     2) признано судом в соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ;
     
     3) в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
     
     4) в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
     
     В п.2 ст.22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ) содержится уточнение, что положения абз.6 п.4 ст.222 ГК РФ применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 г. соответственно на дачных и садовых земельных участках.
     
     Положения п.4 ст.222 ГК РФ не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс. Религиозные организации вправе использовать указанные самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным Правительством РФ. В случае, если такие самовольные постройки не отвечают указанным требованиям, их использование религиозными организациями допускается до 2030 года.
________________
      См. п.1 ст.22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ).
     
      Понятие "имущество религиозного назначения" используется в значении, указанном в п.1 ст.2 Федерального закона от 30.11.2010 N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
     
     
     В абз.4 п.4 ст.222 ГК РФ скорректирован срок сноса самовольной постройки и определен срок приведения самовольной постройки в порядок.
     
     Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем 3 (три) месяца и более чем 12 (двенадцать) месяцев.
     
     Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем 6 (шесть) месяцев и более чем 3 (три) года.
     
     В завершение анализа норм ст.222 ГК РФ подытожим, что с 04.08.2018 судьба самовольной постройки может быть определена следующими способами:
     
     1) посредством принятия решения о сносе самовольной постройки. Такое решение может быть принято судом или органом местного самоуправления (в строго предусмотренных п.4 ст.222 ГК РФ случаях), и, как правило, принимается оно только в ситуации, если постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями;
     
     2) посредством принятия уполномоченными субъектами (судом или органом местного самоуправления) решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. Решение о приведении в соответствие с установленными требованиями принимается в случаях, когда выявленные недостатки являются устранимыми. В указанной ситуации, как справедливо отметил П.Крашенинников, "…выбор остается за владельцем земельного участка - он либо сносит объект, либо приводит его в соответствие".
________________
      См. публикацию от 26.07.2018 "Госдума приняла закон о правилах сноса "самостроя" // URL: http://www.interfax.ru/russia/622623
     
     
     Статья 222 ГК РФ определяет с 04.08.2018 два механизма приобретения права собственности на самовольную постройку:
     
     1) признание права собственности в судебном порядке на условиях, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ;
     
     2) посредством легализации самовольной постройки, т.е. ее приведения в соответствие с установленными требованиями. В данном случае уполномоченным субъектом должно быть принято соответствующее решение, а заинтересованным лицом выполнены закрепленные в п.3.2 ст.222 ГК РФ условия. Здесь также следует принять во внимание изменения, внесенные в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в том числе в ст.14, 15, 19, 24, 26, 29).
     
     С 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленный на совершенствование законодательства в сфере индивидуального жилищного строительства, государственного строительного надзора, экспертизы проектной документации, сноса объектов капитального строительства и самовольных построек. Положения указанного закона в части сноса самовольных построек, приведения их в соответствие с установленными требованиями увязаны с нормами ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ.
________________
      Далее по тексту настоящей статьи - ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ.
     
     
     Так, ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ внесены следующие изменения в ГрК РФ:
     
      уточняется определение объекта индивидуального жилищного строительства (см. п.39 ст.1 ГрК РФ);
     
      конкретизируются полномочия органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности (см. ст.7, 8 и др. ГрК РФ);
     
      устанавливаются единые требования к строительству объектов индивидуального жилищного строительства, в том числе вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта индивидуального жилищного строительства и садовых домов (см. ст.51.1 ГрК РФ);
     
      вводится ряд новых обязанностей для органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство (см. ст.55 и др. ГрК РФ);
     
      восполняется правовой пробел в части урегулирования процедурных вопросов, связанных с таким этапом жизненного цикла объекта капитального строительства, как его снос. В связи с этим ГрК РФ дополняется определением понятия "снос объекта капитального строительства" (см. п.14.4 ст.1 ГрК РФ) и отдельной главой, направленной на урегулирование вопросов, возникающих в связи со сносом объекта капитального строительства (см. гл.6.4 ГрК РФ, в том числе ст.55.32 ГрК РФ, где закреплены особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями).
     
     ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ внесен ряд корректировок (в том числе затрагивающих отдельные аспекты самовольных построек) также в ЗК РФ, например:
     
      конкретизированы особенности договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (см. п.7.1, 9 ст.39.8 ЗК РФ);
     
      дополнены условия предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование (см. п.3.1 ст.39.10 ЗК РФ);
     
      уточнено содержание извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (см. подп.12-14 п.21 ст.39.11 ЗК РФ);
     
      скорректированы основания прекращения аренды земельного участка (см. п.4-7 ст.46 ЗК РФ);
     
      уточнен порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации (см. п.6.1-6.3 ст.54 ЗК РФ);
     
      внесена новая статья, устанавливающая порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации (в том числе предусмотрен механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями) (см. ст.54.1 ЗК РФ).
     
     Нормами ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ изменяются, дополняются и некоторые другие федеральные законы. Принципиально важными в ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ являются положения ст.16, содержащие уточнения относительно применения ряда внесенных новелл.
     
     Для целей применения ст.222 ГК РФ интерес представляют положения ч.12 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ, согласно которым ч.2.1 и 2.2 ст.66 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяются к отношениям в связи со сносом самовольной постройки или ее приведением в соответствие с требованиями правил землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или требованиям, установленными законами, принятыми после 04.08.2018. Речь, в частности, идет о возмещении органам местного самоуправления за счет казны Российской Федерации расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
     
     Особое внимание необходимо обратить и на положения ч.9 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ, распространяющие применение отдельных норм ГрК РФ, ЗК РФ в новой редакции к случаям, когда решение о сносе самовольной постройки было принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
     
     Владельцам дачных или садовых земельных участков обязательно следует ознакомиться с положениями ч.5 и 6 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ, в соответствии с которыми:
     
     1) правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2019 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предусмотренное ч.1 ст.51.1 ГрК РФ (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения ст.51.1, ч.16-21 ст.55 ГрК РФ (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется;
     
     2) в указанном выше случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные на дачном или садовом земельном участке, земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта жилой дом, жилое строение или объект индивидуального жилищного строительства осуществляются по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, предусмотренным Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
     
     Важно принять во внимание и предоставленную законодателем отсрочку (ч.7 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ): до 01.03.2019 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.
     
     По мнению законодателя, введение обозначенных в ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ изменений позволит в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности, окажет благоприятное влияние на развитие территории в целом, сократить расходы бюджетных средств на снос самовольных построек.
________________
      См. пояснительную записку к законопроекту N 302153-7 // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/BC82D33E-E51C-411B-99C9-892B295904BF
     
     
     Относительно ранее затронутого вопроса об изъятии у граждан в связи с принятием ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ земельных участков, на которых возведены или созданы самовольные постройки, поясним следующее.
     
     Основания для изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации, определены ст.285 ГК РФ. В редакции, действующей с 04.08.2018, предусмотрено, что земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если:
     
     1) участок используется не по целевому назначению (см. ст.284 ГК РФ);
     
     2) использование участка приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
     
     3) на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п.2 ст.222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
     
     Для принятия решения об изъятии земельного участка достаточно хотя бы одного из перечисленных оснований.
     
     Таким образом, с 04.08.2018 в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам введен механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил в установленный срок требование о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. При этом важно учесть, что перечень лиц, на которых возлагается обязанность обеспечить снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, закреплен в абз.4 п.2 ст.222 ГК РФ.
     
     Порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации, предусмотрен в ст.286 ГК РФ, которая как такового данного порядка не регламентирует, отсылая в этом отношении к земельному законодательству. Однако в ЗК РФ отсутствуют прямые нормы, устанавливающие общий (единый) порядок изъятия земельных участков, не используемых по целевому назначению или используемых с нарушением законодательства РФ. Поэтому в указанной ситуации, исходя из возможности применения гражданского законодательства по аналогии (ст.6 ГК РФ), могут применяться нормы ст.54 ЗК РФ, определяющей порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства РФ. Также с 04.08.2018 в ЗК РФ предусмотрена отдельная статья (ст.54.1), введенная ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ, регулирующая порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации.
     
     Относительно изъятия земельных участков у субъектов, не исполнивших в установленный срок требование о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, обратим внимание на следующее:
     
     1) согласно п.6.1 ст.54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации путем создания или возведения на таком земельном участке самовольной постройки и неисполнением землевладельцем, землепользователем соответствующих обязанностей, предусмотренных ч.11 ст.55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст.39.2 ЗК РФ, об изъятии земельного участка.
________________
      Речь идет об исполнительных органах государственной власти и органах местного самоуправления, компетенция которых определяется в соответствии со ст.9-11 ЗК РФ.
     
     
     Указанные исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение об изъятии земельного участка в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении лицом, которому предоставлен земельный участок, обязанностей, предусмотренных ч.11 ст.55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, предусмотренных п.6.2 и 6.3 ст.54 ЗК РФ;
     
     2) согласно п.6.2 ст.54 ЗК РФ, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.39.2 ЗК РФ (одновременно):
     
     а) обеспечивает образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, если образование такого земельного участка возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам;
     
     б) принимает решение об изъятии образуемого земельного участка в срок не более чем четыре месяца со дня поступления уведомления, указанного в п.6.1 ст.54 ЗК РФ.
     
     При этом указанные выше органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от землевладельца, землепользователя исходного земельного участка;
     
     3) согласно п.6.3 ст.54 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка в соответствии с п.6.1 ст.54 ЗК РФ не может быть принято в отношении земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, если образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.
     
     Важно учесть, что положения п.6.1, 6.2 и 6.3 ст.54 ЗК РФ (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
________________
      См. об этом ч.9 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ.
     
     
     Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями урегулированы с 04.08.2018 положениями ст.55.32 ГрК РФ (в рамках изменений, внесенных ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ). В силу ограниченности формата настоящей статьи отразим лишь общие особенности, связанные со сносом и реконструкцией самовольных построек.
     
     Снос самовольных построек или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со ст.222 ГК РФ.
     
     В соответствии с ч.2 ст.55.32 ГрК РФ орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки в срок, не превышающий 20 (двадцати) рабочих дней со дня получения от уполномоченных органов уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных п.1 ст.222 ГК РФ, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий:
________________
      Или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, - орган местного самоуправления муниципального района.
     
      Речь идет о государственных органах (в частности, об исполнительных органах государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, об исполнительных органах государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждениях, должностных лицах государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды) или органах местного самоуправления (в частности, об органах, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий). Как можно заметить, выявление объектов самостроя осуществляется именно в рамках надзорных и контрольных мероприятий уполномоченными на это субъектами. О государственном строительном надзоре см. ст.54 ГрК РФ, о государственном земельном надзоре и муниципальном земельном контроле см. гл.XII (ст.71 (в т.ч. п.10.1), 72 (в т.ч. п.9) и др.) ЗК РФ и принятые в целях реализации законодательных положений соответствующие подзаконные акты (например, постановление Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре", постановление Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1515 "Об утверждении Правил взаимодействия федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих государственный земельный надзор, с органами, осуществляющими муниципальный земельный контроль" и др.).
     
     
     1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных п.4 ст.222 ГК РФ;
     
     2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
     
     3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.
     
     Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. Предполагается, что соответствующий приказ, утверждающий указанную форму и перечень документов, будет принят Минстроем России не позднее первой половины января 2019 года.
________________
      См. п.13 Перечня нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства)" // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/24E69343-8990-4542-A827-1F6BD1D3F64D
     
     
     В течение 7 (семи) рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка. Если же указанные лица не были выявлены, то на орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, возлагается исполнение обязанностей, предусмотренных ч.5 ст.55.32 ГрК РФ.
     
     Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления. Обозначенные лица в силу ч.11 ст.55.32 ГрК РФ обязаны:
     
     1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;
     
     2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;
     
     3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, установленный ч.2 ст.55.32 ГрК РФ (это не более 20 рабочих дней), такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
     
     Если соответствующие лица в установленные сроки не выполнили необходимые обязанности (из числа вышеперечисленных), то на основании ч.12 ст.55.32 ГрК РФ орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района выполняет одно из следующих действий:
     
     1) направляет в течение 7 (семи) рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного ч.11 ст.55.32 ГрК РФ для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
     
     2) обращается в течение 6 (шести) месяцев со дня истечения срока, предусмотренного ч.11 ст.55.32 ГрК РФ для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности (за исключением случая, предусмотренного п.3 ч.13 ст.55.32 ГрК РФ);
     
     3) обращается в течение 6 (шести) месяцев со дня истечения срока, предусмотренного ч.11 ст.55.32 ГрК РФ для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования (за исключением случая, предусмотренного п.3 ч.13 ст.55.32 ГрК РФ).
     
     В силу ч.13 ст.55.32 ГрК РФ снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района в следующих случаях:
     
     1) в течение 2 (двух) месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями лица, указанные в ч.6 ст.55.32 ГрК РФ, не были выявлены;
     
     2) в течение 6 (шести) месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в ч.6 ст.55.32 ГрК РФ, не выполнили соответствующие обязанности, предусмотренные ч.11 ст.55.32 ГрК РФ, и земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом;
     
     3) в срок, установленный решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицами, указанными в ч.6 ст.55.32 ГрК РФ, не выполнены соответствующие обязанности, предусмотренные ч.11 ст.55.32 ГрК РФ, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на неделимом земельном участке, на котором также расположены объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками.
     
     В течение 2 (двух) месяцев со дня истечения сроков, указанных соответственно в п.1-3 ч.13 ст.55.32 ГрК РФ, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района обязан принять решение об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями с указанием сроков таких сноса, приведения в соответствие с установленными требованиями.
     
     Важно учитывать, что положения ч.12 и 13 ст.55.32 (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
________________
      См. об этом ч.9 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ.
     
     
     Снос самовольной постройки осуществляется по правилам ст.55.30 и 55.31 ГрК РФ.
     
     Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном гл.6 ГрК РФ.
     
     Владельцам самовольных построек, обеспокоенным вступившими в силу законодательными нововведениями, следует также знать, что на основании п.3 ст.22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ) решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями не может быть принято в соответствии со ст.222 ГК РФ в отношении:
     
     а) объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства;
     
     б) в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
     
     1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018 года;
     
     2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
     
     3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.
     
     Указанные положения применяются также в случае перехода прав на объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, жилые дома и жилые строения, созданные соответственно на дачных и садовых земельных участках, после 01.09.2018 года.
     
     В силу п.5 ст.22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 03.08.2018 N 339-ФЗ) орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать в соответствии со ст.222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями:
     
     1) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу ЗК РФ;
     
     2) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14.05.1998 г.
     
     В перечисленных случаях решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями может быть принято только судом.
     
     По состоянию на 16.08.2018 на рассмотрении Государственной Думы ФС РФ находится законопроект, затрагивающий аспекты ответственности за самовольные постройки (законопроект N 301854-7 "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)"). 23.05.2018 этот законопроект принят в первом чтении и установлен срок для представления поправок к законопроекту.
________________
      См. URL: http://sozd.parliament.gov.ru/bill/301854-7
     
     
     В пояснительной записке к законопроекту N 301854-7 указано, что в силу ст.222 ГК РФ возведение, создание самовольной постройки является нарушением земельного и градостроительного законодательства. Самовольные постройки возводятся без получения необходимых разрешений и согласований, в нарушение требований строительных норм и правил, правил пожарной безопасности. В связи с чем представляют угрозу жизни и здоровью граждан. При этом установленные ст.9.5 КоАП РФ санкции не оказывают на правонарушителей должного профилактического воздействия. В этой связи законопроектом N 301854-7 предлагается уточнить положения ч.1 ст.9.5 КоАП РФ, предусмотрев распространение ее санкций не только на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство (в случае, если предусмотрено получение такого разрешения), но и на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, которые приводят к нарушению предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или параметров объектов капитального строительства, установленных федеральными законами.
________________
      См. URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/75E33C97-B89A-444D-9499-40E8E8468A0D
     
     
     Однако, на практике нередки случаи, при которых даже при принятии решения о сносе самовольной постройки ее снос не осуществляется. В связи с чем КоАП РФ предлагается дополнить отдельной статьей, в соответствии с которой при неисполнении в установленный срок решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, вынесенного (принятого) судом или органом местного самоуправления городского округа, поселения в соответствии с гражданским законодательством, накладывается административный штраф на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или обязательные работы на срок до пятидесяти часов; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.
     
     В целях пресечения эксплуатации самовольных построек после принятия решений об их сносе или приведении в соответствие, при которых угроза жизни и здоровью граждан не исчезает, законопроектом N 301854-7 предлагается дополнить ст.9.5 КоАП РФ частью 6, в соответствии с которой при эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов с обязательствами по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями в соответствии с земельным законодательством, накладывается административный штраф на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
     
     По мнению разработчиков законопроекта N 301854-7, его принятие позволит в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности и окажет благоприятное влияние на сбалансированное развитие территорий.
________________
      См. пояснительную записку к законопроекту N 301854-7 // URL: http://sozd.parliament.gov.ru/download/75E33C97-B89A-444D-9499-40E8E8468A0D
     
     
     Представляется, что до начала 2019 г. необходимые подзаконные акты, регулирующие аспекты сноса самовольной постройки и ее приведения в соответствие с установленными требованиями, а также иные связанные с этим документы, будут приняты, равно как и введены в действие нормы административной ответственности за эксплуатацию самостроя, несоблюдение сроков сноса самовольных построек и (или) их реконструкции. И уже только практика применения всех нововведений (а это не менее полугода-года) покажет, насколько эффективным оказался предложенный законодателем в очередной раз механизм противодействия самовольному строительству.