Автор и обладатель исключительных прав на статью "О юридических схемах продаж помещений в новостройках" Василий Владимирович Шарапов 10.01.77 года рождения. Статья создана 28.10.2015. Все права автора защищены законом. Никакая часть статьи не может быть воспроизведена или использована иным образом без письменного разрешения автора.
     
     

О юридических схемах продаж помещений в новостройках

     
     
     Сделки, направленные на приобретение помещений на стадии их строительства, составляют существенную часть юридической практики в сфере рынка недвижимости. При этом, фактически имеет место финансирование строительства будущей недвижимости со стороны потенциального покупателя. Юридическое регулирование таких сделок значительно отличается от классических правил заключения договоров купли-продажи недвижимости.
     
     Законодатель допускает несколько юридических вариантов финансирования строительства новостроек. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы. Инвесторам в недвижимость необходимо представлять себе хотя бы в общих чертах суть основных финансово-правовых схем продаж недвижимости в новостройках (далее - ФПС), их юридические особенности, индивидуальные преимущества и недостатки. Именно этому вопросу посвящена данная статья.
________________
      См. ст.1 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.99 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений"
     
     
     Модели продаж помещений в новостройках, применяемые застройщиками, весьма условно можно разделить на предусмотренные законом и применяемые в силу принципа свободы договора (что не запрещено, то разрешено). К ФПС прямо предусмотренным законом относятся следующие:
     
     1) продажа путем заключения договора участия в долевом строительстве;
     
     2) продажа путем участия в жилищном кооперативе;
     
     3) продажа путем выпуска жилищных сертификатов;
     
     4) продажа путем заключения договора купли-продажи будущей недвижимости.
________________
      См. Постановление ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
     
     
     К ФПС, которые законом не предусмотрены, но применялись на рынке, относятся следующие:
     
     1) вексельная схема продаж
     
     2) продажа путем заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП)
     
     3) продажа путем заключения договора соинвестирования
     
     4) продажа путем целевого фондирования
     
     Каждая из схем имеет свои особенности, на которых мы кратко, насколько это позволяет формат статьи, остановимся далее.
     
     Как известно, застройщики обязаны продавать будущие квартиры в адрес физических лиц - участников долевого строительства исключительно способами, прямо предусмотренными законом.
     
     К ним законодатель относит следующие способы:
     
     1) на основании договора участия в долевом строительстве, заключаемого между застройщиком и участником долевого строительства;
     
     2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
     
     3) путем создания жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
________________
      См. Федеральный закон N 215-ФЗ от 30.12.2004 "О жилищных накопительных кооперативах", а также раздел V Жилищного кодекса РФ
     
     
     Начнем наше исследование с основного варианта продаж квартир в новостройках, который наиболее распространен в настоящее время на рынке недвижимости. Речь идет о заключении между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве.
     
     В предмет этого договора, с одной стороны, входит обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
     
     С другой стороны, в предмет этого договора также должна быть включена обязанность участника долевого строительства уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять от застройщика объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
________________
      См. пункт 1 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     
     
     Договор участия в долевом строительстве для того, чтобы считаться заключенным, должен иметь следующие существенные условия:
     
     1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
     
     2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
     
     3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
     
     4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
     
     5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
________________
      См. пункт 4 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     
     
     При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве любого из указанных выше условий такой договор будет считаться незаключенным, то есть не будет иметь юридической силы.
     
     Застройщик вправе заключать с участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве и привлекать на его основании долевые инвестиции от участника долевого строительства в строительство квартиры при наличии ряда специальных условий, прямо предусмотренных законом:
     
     1) Застройщик получил разрешение на строительство;
________________
      См. ст.51 Градостроительного кодекса РФ
     
     
     2) Право собственности застройщика или право аренды (субаренды) застройщика, а в некоторых прямо предусмотренных законом случаях, право безвозмездного срочного пользования зарегистрировано в Росреестре РФ;
________________
      См. ст.2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     
     
     3) Застройщик опубликовал проектную декларацию, оформленную в соответствии с законодательством РФ.
________________
      См. пункт 1 ст.3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     
     
     В случаях, когда застройщик привлекает денежные средства от граждан в долевое строительство квартир в новостройках с нарушением требований закона, он может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа, размер которого может составлять денежную сумму от 500000 до 1000000 рублей за каждый случай такого правонарушения.
________________
      См. часть 1 ст.14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
     
     
     Договор участия в долевом строительстве считается заключенным от даты его государственной регистрации. Это юридическое правило фактически устраняет для участников долевого строительства риск двойной продажи квартиры.
________________
      См. ст.17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     
     
     Если в Росреестр РФ представлен договор участия в долевом строительстве с новым инвестором на квартиру, в отношении которой уже ранее зарегистрирован другой договор участия в долевом строительстве, то Росреестр РФ обязан отказать в государственной регистрации второго договора на одну и ту же квартиру по причине противоречия между сведениями государственного реестра и условиями представленной сделки.
________________
      См. пункт 1 ст.20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
     
     
     Схема продаж по договору участия в долевом строительстве весьма удобна для целей кредитования. В частности, многие банки охотно принимают в ипотеку имущественные права требования инвесторов к застройщику по договору участия в долевом строительстве в обмен на целевое кредитование инвесторов по исполнению этих сделок. Обычно застройщики заранее согласовывают с банками специальные ипотечные программы, которые предлагают своим клиентам при продаже квартир в новостройках. Это значительно ускоряет бизнес-процессы и согласование сделок между инвестором, застройщиком и банком.
     
     Если участник долевого строительства захочет продать свои права требования по договору участия в долевом строительстве к застройщику, он вправе это сделать только после оплаты всех инвестиций застройщику. Другой вариант: продажа таких прав с одновременным переводом долга по договору участия в долевом строительстве на нового инвестора.
________________
      См. пункт 1 ст.11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     
     
     При этом, для продажи своих прав по договору участия в долевом строительстве потребуется заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве между застройщиком, прежним долевым инвестором и новым инвестором. Это соглашение будет иметь юридическую силу от даты государственной регистрации в Росреестре РФ.
________________
      См. ст.17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
     
     
     Схема юридических действий при продаже квартир в новостройках путем заключения договоров участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:
     
     
     Схема N 1: Продажи путем заключения договора участия в долевом строительстве: