Вопрос:

Дом построен до 1945 года. Дом требует капремонта инженерных сетей. Жильцы одного подъезда требуют провести капремонт канализации подъезда как текущий ремонт дома, за счет УК. Правомерны ли требования жильцов подъезда, и что нужно для проведения ремонта за счет жильцов, с составлением тех. заключения экспертной организации.

Ответ:

Схема содержания и ремонта жилья, работ и услуг приведена в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда» (далее «МДК-2004»).

Перечень обязательных работ, входящих в плату за содержание жилья и в плату за ремонт (текущий ремонт) жилья за счет средств потребителей, приведен в Приложении 2 «МДК-2004».

В соответствии с п. 12 Приложения 2 «МДК-2004» при текущем ремонте водопровода и канализации проводится смена отдельных участков трубопроводов.

В данном случае, учитывая длительный срок эксплуатации систем канализации, требуется полная замена труб канализации и проведения капитального ремонта подъезда, что потребует привлечение дополнительных денежных средств.

Ремонт и содержание общедомового имущества, (обслуживающего более одного помещения) выполняется управляющей организацией, в соответствии с договором, за счет внесения собственниками платы за содержание и ремонт жилого помещения, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ).

Для управления многоквартирным домом, между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме заключается договор.

Согласно данного договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны (п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ):

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение о проведении капитального ремонта принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий, а также формы документов, оформляемые при этом, приведены в «Положении по техническому обследованию жилых зданий».

Порядок определения физического износа конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека приведены в «Правилах оценки физического износа жилых зданий».

Оценка технического состояния соответствующих элементов здания оформляется актом технического состояния.

Для снижения стоимости планируемого ремонта, обследование состояния элементов инженерного оборудования здания, возможно выполнить силами своих специалистов без привлечения экспертных организаций.

Также, учитывая длительную эксплуатацию данного дома, можно попробовать воспользоваться предоставляемой финансовой поддержкой за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ (далее «N 185-ФЗ»), может быть предоставлена финансовая поддержка субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Необходимо попытаться подать заявку в орган местного самоуправления для включения в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утверждаемую в соответствии со статьей 15 «N 185-ФЗ».

Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Вывод:

Требование собственников полностью заменить стояки канализации и провести капитальный ремонт в подъезде в рамках существующих договорных обязательств только за счет средств текущего ремонта, неправомерно.

В данном случае, учитывая значительный износ коммуникаций, необходимо проведение капитального ремонта, что потребует привлечения определенных дополнительных средств.

Решение о проведении капитального ремонта должно приниматься на общем собрании собственников этого дома.

На этом же собрании решается и порядок финансирования выполнения данных ремонтных работ, возможно для этого потребуется увеличение платы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 154 Жилищного кодекса РФ).

Как вариант, для привлечения средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, попытаться направить заявку на проведение капитального ремонта дома в орган местного самоуправления.

 Каногин Александр Николаевич,

эксперт проекта «Техэксперт: Эксплуатация зданий»,

ГК «Браво Софт», г. Н. Новгород

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация Зданий", февраль 2012 г.