Дорогие читатели, как вы уже знаете, в жилищном законодательстве РФ произошли немаловажные изменения.

Итак, до конца года собственники квартир должны принять решение: будут они копить на проведение капремонта самостоятельно или станут перечислять ежемесячный платеж региональному оператору, который в дальнейшем и профинансирует ремонт дома. Что лучше?

На основные вопросы ответил ведущий юрисконсульт Института экономики города (ИЭГ) Дмитрий Павлович Гордеев.

– Поправками к Жилищному кодексу, принятыми в конце 2012 года, в состав квартплаты введен еще 1 обязательный платеж – на проведение капремонта. При этом в законе прописаны 2 варианта финансирования ремонта, 2 способа накопить деньги. Какой выбрать, зависит от владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Какие есть варианты?

– За счет взносов собственники должны сформировать фонд ремонта дома.

Способ первый – через региональный фонд, которым руководит региональный оператор. Обязательный взнос отдельной строкой указывается в квитанции. Платежи идут региональному оператору, сохраняясь на его счете, и затем перераспределяются по домам согласно региональной программе капремонта.

Есть и альтернативный способ. Собственники могут сформировать фонд ремонта только своего дома.

Для этого открывается специальный счет в банке, и обязательный взнос идет не в общую региональную «копилку», а на специальный счет. В этом случае деньги принадлежат собственникам помещений в конкретном доме, а номинальным владельцем счета может быть ТСЖ или кооператив (но не управляющая организация).

ТСЖ будет выступать заказчиком при проведении ремонта, давать распоряжение банку об использовании средств.

Выбор варианта жители должны сделать уже в этом году, причем собрание может организовать как управляющая организация, так и сами собственники.

– Понятно, что в первом случае жители просто отдают деньги, а потом ждут, когда до них дойдет очередь по ремонту. Второй вариант, когда люди копят только на ремонт своего дома, подразумевает их большую самостоятельность. Так ли это?

– Наверняка всем важно понимать, что будет происходить через 5–10 лет, когда настанет срок проведения капремонта в конкретном доме. От того, на какой модели остановятся его жители, будет зависеть, кто выберет подрядчика, будет заказывать работы и оплачивать их, контролировать качество.

Когда закон писался, изначально предполагался только 1 вариант – первый. Здесь все решения принимает региональный оператор. Законодатели явно ориентировались на пассивных собственников. Отдали деньги – и забыли. Обо всём должен позаботиться региональный фонд.

Но ведь у управляющих организаций есть и активные, самостоятельные собственники. Для них по предложению ИЭГ и была предусмотрена альтернативная возможность уйти от перераспределения региональным оператором накопительных взносов с одних домов на другие, распоряжаться деньгами самостоятельно.

– Если большинство собственников в доме решат выбрать самостоятельное накопление, специальный счет должно будет открыть ТСЖ?

– Не обязательно. Даже если в доме не создано ТСЖ, собственники помещений могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца такого специального счета.

В этом случае взносы, как и при ТСЖ, не будут перераспределяться на другие дома. По решению собрания региональный оператор перечислит со специального счета плату за ремонт выбранному управляющим подрядчику. Т. е. региональный оператор уже не будет организовывать ремонт.

– А кто тогда должен принять решение о ремонте?

– Общее собрание собственников. Инициатива может исходить от организации, которая управляет домом, либо от регионального оператора напрямую. Если фонд капремонта формируется на счете регионального оператора, то он и делает предложение о проведении общего собрания.

При этом собственники должны получить полную информацию о ремонте: срок начала его проведения, перечень и объем работ, их стоимость, порядок и источники финансирования.

По закону предложение о проведении капремонта должно быть сделано не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором запланирован ремонт в конкретном доме в соответствии с региональной программой.

На проведение собрания закон отводит 3 месяца с момента получения предложения.

Также собственники имеют право знать, что будут делать с их домом. Поэтому собрание должно утвердить все 4 предложенных условия: сроки, перечень работ, смету и источники финансирования.

Кроме того, утверждая смету, собственники вполне могут учитывать предложения подрядчиков. При этом управляющая компания должна проследить, все ли предложенные условия были согласованы с собственниками.

– Многие УК спрашивают: в каком-то доме в ремонте нуждается крыша, а лифт еще может послужить... Можно исключить из программы ремонта «ненужные» работы?

– В принципе, собственники утверждают на собрании перечень работ, указанных по их дому в региональной программе. Но закон не требует обязательного проведения комплексного капремонта. Поэтому обязательный перечень работ (он установлен ч. 1 и 2 ст. 166 ЖК РФ), вполне возможно, в региональной программе будет дробиться на несколько ремонтов.

Если запланированный вид работ, по мнению собственников, ТСЖ или УК, не нужен, они вправе инициировать проверку по утвержденным правительством правилам. После получения акта можно требовать переноса срока работ.

Если собственники копят на ремонт на специальном счете, они могут решить, что будут вносить больше, чем установленный в регионе минимальный взнос.

Накопленную в результате сумму, превышающую нормативную, они могут направить на финансирование любых услуг или работ по капремонту.

– Кстати, злободневный вопрос: сколько платить?

– Размер взноса на капремонт устанавливают региональные власти в соответствии с региональной программой. Но сначала федеральное правительство примет методические рекомендации о порядке установления размеров взносов.

Затем регионы должны принять собственные законы, где и будут установлены конкретные величины платежей.

Какой будет плата, точно спрогнозировать пока нельзя.

Напоминаем, что управляющая компания должна ознакомить собственников домов с региональной программой по капитальному ремонту и ее условиями, а также рассказать об условиях финансирования ремонта.

Источник: газета "Техэксперт: Эксплуатация зданий", май 2013 г.