Несмотря на реформирование системы регулирования градостроительной деятельности, на сегодняшний день так и не создана среда, способствующая формированию конкурентных и эффективных локальных рынков строительства. Главной причиной этого является наличие избыточных административных барьеров, в том числе многочисленных согласовательных и разрешительных процедур, которые являются обязательными для застройщика при реализации инвестиционно-строительного проекта.

Не так давно по заказу НОСТРОЙ был проведен мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве, отражающие основные проблемы на различных этапах жилищного строительства. Основные из них приведены в материале раздела.

В целях анализа состава и количества административных барьеров в жилищном строительстве в городах России используется подход, основанный на сравнении городов, участвующих в исследовании (43 города) с «Нормативным городом».

«Нормативный город» - условный (виртуальный) город, в котором для реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома необходимо пройти процедуры, регламентируемые только федеральным законодательством (законами и иными нормативными правовыми актами), в том числе законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.

В России регулирование строительного сектора регламентируется же федеральными законами и иными нормативными актами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальными правовыми актами. Таким образом, применение подхода с использованием «Нормативного города» позволяет оценить источники административных барьеров в существующей общей нормативно-правовой базе путем сопоставления количества процедур и их состава в исследуемых городах и «Нормативном городе».

При построении портрета «Нормативного города» получилось, что застройщику «виртуального» города требуется пройти всего 46 или 47 процедур при реализации многоквартирного жилого дома. В реальности же, как показало исследование, картина совершенно другая.

1. Анализ количества и состава административных процедур при реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома.

В целом за весь период реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома среднее количество процедур примерно одинаково во всех трех указанных вариантах получения или наличия земельного участка и равно 98, 100 и 104 соответственно.

Рисунок 1. Совокупное среднее количество всех административных процедур при реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома (единиц)

2. Анализ сроков прохождения административных процедур.

Совокупные средние сроки прохождения административных процедур при различных вариантах получения или наличия у застройщика прав на земельный участок для строительства составляют от 901 до 946 дней.

Наименьшие совокупные средние сроки прохождения административных процедур достигаются в случае, предусматривающем получение прав на земельный участок на аукционе - 946 день против максимальных совокупных средних сроков - 1055 дней в случае, когда у застройщика уже есть права на земельный участок, но для строительства многоквартирного дома требуется изменение разрешенного вида использования земельного участка

Рисунок 2. Совокупный средний срок прохождения всех административных процедур при реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома (в календарных днях)

3. Анализ стоимости прохождения административных процедур.

Во всех трех вариантах совокупная средняя стоимость прохождения всех разрешительных и согласовательных процедур является практически одинаковой и составляет приблизительно 25 млн. рублей. Подавляющую долю этих затрат (в среднем около 80%) составляют расходы на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и согласование технических условий подключения.

Рисунок 3. Совокупная средняя стоимость прохождения всех административных процедур при реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома (в тыс. рублей)

Описание результатов сравнения обследованных городов с «Нормативным городом»

Категория	«Нормативный город»	Исследуемые реальные города
Количество  административных процедур, необходимых пройти застройщику	44 - 46	98 - 104
Сроки прохождения административных процедур	261 – 390 дней	946 – 1055 дней
Стоимость прохождения административных процедур	ок. 24 млн. руб.*	ок. 25 млн. руб.*
	* Различия незначительны, так как процедуры, требующие max затрат (заключение договоров о присоединении к сетям инженерно-технической инфраструктуры) – обязательные.

Мониторинг административных барьеров в жилищном строительстве, проведенный в 43 городах России позволяет сделать общий вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве. Данный вывод подтверждается следующими основными полученными результатами:

1. В среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн. рублей.

2. Значимых различий между городами по общему количеству процедур и сроку их прохождения не наблюдается, тогда, как выявлены существенные различия в затратах на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения - от 4 до 55 млн. рублей, а также по составу процедур.

3. В рассматриваемых городах среднее количество процедур более чем в два раза превосходит количество процедур в «Нормативном городе», а срок прохождения таких процедур - примерно в три раза больше, чем в «Нормативном городе».

4. В основном различия между городами в количестве и составе административных процедур в жилищном строительстве обусловлены различиями в региональной и местной нормативной правовой базе.

По материалам исследования НОСТРОЙ

Источник: газета "Техэксперт" №16, июль 2012 г.