Консалтинговая компания NAI Becar провела исследование в области экодевелопмента с целью определения перспектив "зелёного" строительства на отечественном рынке недвижимости.

Исследование проводилось совместно с Советом по экологическому строительству и ГУД среди девелоперов и людей, принимающих решения об инвестициях и управлении проектами в компаниях. Предпосылками данного исследования являются государственная программа по снижению энергоёмкости ВВП, требование Д. Медведева к депутатам и чиновникам ускорить принятие экологических законопроектов, постепенный переход к европейским стандартам строительства и и возрастающая осведомленность населения в области экологических проблем. Среди рыночных факторов, стимулирующих экологическое строительство, специалисты NAI Becar отмечают рост цен на энергоносители, тенденция заключения западными инвесторами соглашений и меморанду-мов об инвестициях только в "зелёные" проекты (ICSC, ICA, Dutch GBC, World Bank, IFC) и отсутствие единых критериев качества строительства, признанных на международном уровне.

Существуют различные системы экологической сертификации, которые представляют собой подроб-ный технический аудит на предмет "зелёных" технологий, процессов строительства и управления зданиями.

По оценке экспертов McGraw Hill CONSTRUCTION в мире порядка 67% компаний используют методологию "зелёного" строительства на более, чем 16% всех своих проектов. В 2009 году вышло исследование RICS, согласно которому в сертифицированных зданиях ставки аренды выше на 3%,а средняя стоимость продажи актива была на 16% больше. В масштабах девелоперского проекта это довольно большие суммы, которые намного перевешивают первоначальные капитальные затраты, кроме того, экологическая сертификация также является инструментом создания конкурентного преимущества для компании.

Исследуя статистику по запросам в Интернете, специалисты NAI Becar отметили стабильный рост интереса к экологическому строительству и международной сертификации по сравнению с 2009 годом.

По состоянию на сентябрь 2011 года в Москве было зарегистрировано 14 зданий на сертификацию по стандарту BREEAM), на октябрь – уже 16 зданий. По LEED зарегистрировано 12 зданий, по российской системе "Зелёный стандарт" зарегистрировано на сертификацию примерно 10 зданий. Все здания са-мого различного типа: офисная, торговая, жилая недвижимость, спортивные сооружения.

География объектов также разнообразная: Москва, Санкт- Петербург, Сочи, Тверь, Калуга и т.д.

Для участия в исследовании были приглашены респонденты из разных секторов недвижимости с репрезентативным размером портфолио проектов, находящихся в процессе девелопмента, не менее 50 000 кв. м. Опрос проводился в два этапа: интернет-опрос (для формирования определённой точки зрения) и детальное интервью с избранными экспертами рынка недвижимости. Общий размер портфолио опрошенных девелоперов - 4 млн кв. м, включая жилую и коммерческую недвижимость.

Среди опрошенных девелоперов около 64% принимают решения по развитию сектора жилой недвижимости, все остальные - коммерческую. Выбранное распределение по типу финансирования и рыночному сектору очень важно, потому что оно определяет мотивацию респондентов и помогает понять, в каком бизнесе они работают.

Среди опрошенных 32% – частные инвесторы, 35% - IPO, 33% - банки. Как отмечает Ксения Агапова, директор направления экологических услуг NAI Becar: "Мотивация разная, частных инвесторов интересуют, прежде всего, краткосрочные цели и быстрая доходность. Банки интересуются снижением рисков и стабильностью. Компании, торгующие своими акциями на бирже, заботятся, в первую очередь, о своей репутации. География опроса широкая, поскольку портфолио опрошенных нами девелоперов включает в себя, помимо московских, также и региональные объекты, а это значит, что их мнение и понимание "зелёного" строительства будет распространяться за пределы столицы".

1 вопрос: "Дайте определение зелёному строительству": По сравнению с 2009 годом были получе-ны довольно чёткие ответы, которые соответствуют методологиям и научным определениям. Большин-ство респондентов определяют "зелёное" строитель-ство как методологию, которая позволяет построить здания, воздействие которых на окружающую среду минимально. Основным критерием "зелёного" строительства большинство опрошенных посчитали энергоэффективность.

Часть респондентов упомянула создание качественной комфортной среды, единицы упомянули экономический эффект экологического строительства, т.е. снижение эксплуатационных затрат. Согласно исследованию Елены Бондаревой, предпринятому в 2005 году в рамках подготовки диссертации "Применимость экологических стандартов в России", основными препятствиями экологического строительства в России были признаны: решения, принимающиеся на основе краткосрочной перспективы и опирающиеся, в основном, только на коммерческие факторы. Кроме того, предыдущее исследование показало, что следующими по значимости факторами стали отсутствие информации о зеленом строительстве и высокая стоимость реализации "зеленых" технологий. Согласно нынешнему исследованию 2011 года наметился значительный прогресс в области просвещенности и факторов, влияющих на выбор стратегии строительства.

В то же время, такой фактор как фрагментарность и осталось нормативной базы строительства в России, по-прежнему, оказывает существенное сдерживающее влияние на развитие сектора в России. В то же время чувствуются серьезные перемены в восприятии соотношения цена и качество – исследование 2011 года показывает, что стороны, формирующие спрос – арендаторы, инвесторы, физические лица – больше внимание уделяют качеству, стали более требовательны к предоставляемому продукту.

Большинство опрошенных (68%) собираются участвовать в будущем в "зелёных" проектах, что свидетельствует о том, что этот тренд будет развиваться. 2 компании из опрошенных уже зарегистрировали свои здания на сертификацию.

Среди основных стимулов для внедрения экологического строительства девелоперы как коммерческой, так и жилой недвижимости, назвали наличие спроса. Экономию на эксплуатационых затратах поставили на второе место. Если говорить о других группах (не о девелоперах, а о подрядчиках, проектировщиках), то там на первое место вышли такие факторы как государственное регулирование. Это говорит о том, что основной группой, которая будет двигать эти технологии, станут девелоперы, а подрядчикам и проектировщикам придется под них подстраиваться.
"При сравнении основных стимулов для внедрения экологического строительства в России и мире вышла значительная разница. России главным стимулом является наличие спроса, а в мире - этические причины и трансформация рынка.

Большинство опрошенных соглашаются с тем, что экологическое строительство целесообразно и выделяют снижение эксплуатационных затрат как главную составляющую окупаемости "зеленых" про-ектов. Данный результат совпадает с результатами исследования по экологическому строительству, проводившемуся в США в 2010 году Советом по экологическому строительству США.

Диверсификация состава клиентов (экологические сертифицированные здания привле-кают иностранных инвесторов и арендаторов), сни-жение затрат на маркетинг и международное при-знание были названы в ряду факторов, определяю-щих экономику экодевелопмента. В отличие от ре-спондентов в США всего несколько российских экс-пертов обозначили продуктивность сотрудников как главный источник дополнительных преимуществ (по данным исследования проводившегося в США этот фактор назван вторым по значимости)", - отмечает Ксения Агапова.

Что касается рыночной стоимости, то игроки со-шлись во мнении, что экологические здания стоят дороже и наибольший вклад в повышение рыночной стоимости "зеленых" зданий вносят увеличение арендных ставок, а так же международное призна-ние. Повышение цены "зеленых" зданий связано с дополнительным маркетингом, а так же расчетом на будущий спрос. Тем не менее, фактор роста рыноч-ной стоимости здания больше ощущается в коммер-ческой недвижимости по сравнению с жилой. По словам экспертов, сейчас строительство экопроек-тов в жилой сфере происходит благодаря нацелен-ности на будущий спрос, который должен проявить-ся в ближайшие 2-3 года.

Среди основных факторов, определяющих эконо-мическую целесообразность "зелёных" проектов наблюдается большая разница, потому что боль-шинство девелоперов коммерческой недвижимости назвали сокращение эксплуатационных затрат, со-здание конкурентного преимущества и привлечение иностранных арендаторов. Девелоперы жилой не-движимости назвали международное признание и конкурентное преимущество. Также названы такие факторы, как повышение капитализации здания, экономию на маркетинге и рекламе, повышение про-дуктивности сотрудников, Кроме того, большинство опрошенных ожидают ужесточения политики госу-дарства в области экологического законодатель-ства. Существует практика энергопаспортов и в при-казе Минрегиона прописано, что каждые 5 лет нор-мы энергоэффективности будут ужесточаться, а за нарушения предполагается штраф.

2 вопрос: Ожидаете ли Вы ужесточения законодательства в области экостроительства?

Эксперты NAI Becar провели опрос среди участ-ников рынка, чтобы понять, какие меры они ожида-ют от государства. Большинство ответили, что кро-ме модернизации нормативной базы не нуждаются в дополнительных инициативах. Девелоперы жилой недвижимости отметили государственные програм-мы. Главными факторами выступили нормативная база и гармонизация российских международных норм. Также респонденты считают, что необходимо перенимать опыт Запада в извлечении выгоды из экостроительства. Ряд девелоперов с удовольстви-ем бы рассмотрел вопрос упрощения прохождения экспертизы при наличии зелёного сертификата.

По словам Ксении Агаповой, выводом этого ис-следования явился тот факт, что рыночный спрос на "зелёное" строительство есть, отрасль экодеве-лопмента даёт девелоперам дополнительное конку-рентное преимущество, способность выделить свой товар среди других. Большинство девелоперов нуж-даются в поддержке и стимулировании со стороны государства на начальном этапе, чтобы движение набрало обороты, а в будущем рыночный спрос бу-дет обуславливать массовое применение данных практик. Также необходимо популяризировать эко-строительство в среде инвесторов и общественно-сти.

Источник информации: rway.ru

Источник: газета "Браво, Строй-Ресурс!", выпуск № 3 (11), март 2012 г.